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  부동산 경매 초보의 실전 투자일지 EP.05 현황조사서와 전입세대열람, 왜 꼭 확인해야 할까? 부동산 경매를 공부하다 보면 많은 분들이 등기부등본과 매각물건명세서에만 집중합니다. 하지만 실제로 경매를 하다 보면 현황조사서와 전입세대열람내역 이 두 가지 서류가 얼마나 중요한지 알게 됩니다. 저도 처음에는 "등기부만 보면 되는 것 아닌가?" 라고 생각했습니다. 하지만 이번 평택지원에서 직접 분석했던 2025타경42418 사건을 통해 이 두 가지 서류를 함께 봐야 한다는 이유를 알게 되었습니다. 오늘은 초보자의 눈높이에서 쉽게 설명해 보겠습니다. 현황조사서란? 쉽게 말하면 법원이 직접 조사한 현장 보고서 입니다. 법원 집행관이 직접 현장을 방문하여 누가 살고 있는지 문이 열리는지 공실인지 임차인이 있는지 등을 조사하여 작성하는 문서입니다. 즉, 경매 물건의 현재 상태를 알려주는 보고서라고 생각하면 됩니다. 현황조사서에서 꼭 봐야 하는 5가지 ① 점유자는 누구인가? 가장 중요합니다. 예를 들어 소유자 임차인 제3자 누가 살고 있는지 확인합니다. ② 폐문 여부 이번 평택 사건처럼 폐문 이라고 적혀 있는 경우가 있습니다. 이는 조사 당시 사람이 없어서 점유자를 직접 만나지 못했다는 뜻입니다. 폐문이라고 해서 위험한 것은 아니지만 추가 확인은 필요합니다. ③ 공실 여부 공실이라면 명도가 쉬워질 가능성이 있습니다. 반대로 사람이 거주 중이라면 명도 협의가 필요할 수도 있습니다. ④ 조사 내용 집행관이 현장에서 확인한 특이사항이 적혀 있습니다. 작은 문장 하나가 중요한 힌트가 되는 경우도 많습니다. ⑤ 사진 현황조사서에는 외부 사진이 함께 첨부되는 경우가 많습니다. 직접 현장을 가지 못했다면 사진만으로도 관리상태를 어느 정도 확인할 수 있습니다. 전입세대열람이란? 쉽게 말하면 이 집에 주민등록이 되어 있는 사람...

  부동산 경매 초보의 실전 투자일지 EP.04 등기부등본 보는 법! 이것만 알면 위험한 경매 물건을 피할 수 있습니다 부동산 경매를 시작하면 가장 많이 듣는 말이 있습니다. "등기부등본부터 봐야 합니다." 하지만 처음 등기부등본을 보면 용어도 어렵고 숫자도 많아 어디를 봐야 할지 막막합니다. 저 역시 처음에는 등기부등본을 펼쳐 놓고도 무슨 의미인지 이해하지 못했습니다. 이번 평택지원에서 직접 확인한 2025타경42418 사건을 분석하면서 느낀 것은, 등기부등본도 핵심만 알면 충분히 읽을 수 있다 는 것이었습니다. 오늘은 초보자의 눈높이에서 꼭 확인해야 하는 내용을 쉽게 설명해 보겠습니다. 등기부등본이란? 등기부등본은 쉽게 말하면 "집의 주민등록증" 이라고 생각하면 됩니다. 이 집의 주인이 누구인지, 은행 대출은 얼마나 있는지, 압류나 가압류는 없는지 모든 정보가 기록되어 있습니다. 그래서 경매에서는 반드시 확인해야 하는 서류입니다. (여기에 등기부등본 이미지 삽입) 등기부등본은 크게 3부분입니다 ① 표제부 표제부는 집의 기본정보입니다. 여기에서는 주소 건물면적 대지권 구조 등을 확인합니다. 쉽게 말하면 "이 집이 맞는지 확인하는 부분" 입니다. ② 갑구 갑구는 소유권에 관한 내용 입니다. 여기서 확인하는 것은 현재 소유자 압류 가압류 가처분 경매개시결정 입니다. 이번 평택지원 사건도 소유권과 임의경매 개시가 기록되어 있었습니다. ③ 을구 을구는 은행 대출이나 근저당 등 돈과 관련된 권리 입니다. 여기서 가장 중요한 것이 바로 말소기준권리 입니다. 말소기준권리가 왜 중요할까? 초보 투자자가 가장 많이 듣는 용어입니다. 쉽게 설명하면 "기준선" 입니다. 기준선보다 뒤에 설정된 권리는 대부분 경매가 끝나면 사라집니다. 반대로 기준선보다 앞에 있는 권리는 낙찰자가 인수해야 할 수도 있습니다. 그래서 말소기준권리를 가장 먼저 확인해야 합니다. 실제 사례 202...

  부동산 경매 초보의 실전 투자일지 EP.03 매각물건명세서 보는 법! 초보도 5분 만에 이해하는 핵심 체크포인트 부동산 경매를 처음 공부하면 가장 어려운 서류가 바로 매각물건명세서 입니다. 처음에는 용어도 어렵고 어떤 부분을 봐야 하는지 몰라 포기하는 분들도 많습니다. 저 역시 처음에는 같은 고민을 했습니다. 하지만 이번에 평택지원에서 직접 확인한 2025타경42418 사건을 분석하면서 느낀 것은, 매각물건명세서는 '딱 5가지만' 볼 줄 알면 충분하다 는 것이었습니다. 오늘은 초보자의 눈높이에서 쉽게 설명해 보겠습니다. 매각물건명세서란? 쉽게 말하면 "이 집을 사기 전에 꼭 알아야 할 설명서" 라고 생각하면 됩니다. 자동차를 살 때 사고 이력을 확인하는 것처럼, 경매에서는 매각물건명세서를 통해 위험 요소를 확인합니다. ① 가장 먼저 보는 곳 조사된 임차인 제가 분석했던 평택지원 사건에는 조사된 임차인 없음 이라고 적혀 있었습니다. 이 말은 법원이 조사했을 때 대항력을 주장할 수 있는 임차인이 확인되지 않았다는 의미입니다. 초보자라면 이 부분부터 확인하는 습관을 들이는 것이 좋습니다. ② 배당요구 종기 배당요구 종기는 임차인이나 채권자가 "저도 돈을 받아야 합니다." 라고 신청할 수 있는 마지막 날짜입니다. 이 날짜가 지나면 권리관계가 어느 정도 정리됩니다. 평택지원 사건도 배당요구 종기가 이미 지나 있었기 때문에 분석하기가 한결 쉬웠습니다. ③ 말소기준권리 경매에서 가장 많이 듣는 용어입니다. 쉽게 설명하면 "이 권리보다 뒤에 있는 권리는 대부분 사라진다." 라는 기준입니다. 말소기준권리를 알면 인수되는 권리가 있는지 쉽게 판단할 수 있습니다. ④ 비고란 많은 초보 투자자들이 그냥 지나치는 부분입니다. 하지만 의외로 중요한 내용이 들어갑니다. 예를 들어 유치권 법정지상권 특수한 권리 ...

  부동산 경매 초보의 실전 투자일지 EP.02 2025타경42418 낙찰 결과 분석! 왜 3명이 입찰했고 1억100만원에 낙찰됐을까? 부동산 경매를 공부하면서 가장 궁금했던 것은 바로 "사람들은 도대체 얼마를 써서 낙찰받을까?" 였습니다. 이번 평택지원 방문에서는 입찰하지 않았지만, 개찰 결과를 끝까지 확인했습니다. 실제 낙찰 결과를 보면서 책에서는 배우기 어려운 중요한 사실을 알게 되었습니다. 오늘은 2025타경42418 사건을 통해 초보 투자자가 꼭 알아야 할 낙찰가 분석 방법을 정리해 보겠습니다. 사건 개요 사건번호 : 2025타경42418 소재지 경기도 평택시 이충동 부영아파트 103동 806호 물건종류 아파트 감정가 1억 3,900만원 2차 최저가 9,730만원 실제 낙찰 결과 이번 사건은 예상보다 많은 공부가 되었습니다. 최종 결과는 다음과 같습니다. 감정가 : 139,000,000원 최저매각가 : 97,300,000원 낙찰가 : 101,000,000원 낙찰률 : 72.66% 응찰자 : 3명 최고가매각허가결정 : 2026년 6월 9일 잔금기한 : 2026년 7월 16일 가장 놀라웠던 부분 이번 사건에서 가장 놀라웠던 것은 바로 1위와 2위의 차이 였습니다. 2위 입찰가는 99,543,210원 1위와 차이는 약 45만원 뿐이었습니다. 45만원 차이로 수천만 원 가치의 아파트 주인이 결정된 것입니다. 경매에서는 단돈 몇십만 원이 낙찰 여부를 바꿀 수도 있다는 사실을 직접 확인했습니다. 왜 응찰자는 3명뿐이었을까? 처음에는 경쟁이 훨씬 치열할 것이라고 생각했습니다. 하지만 실제 응찰자는 3명이었습니다. 제 생각에는 다음과 같은 이유가 있습니다. 첫 번째 평택 구축 아파트라는 점 두 번째 15평형대로 수요가 제한적인 점 세 번째 부영 브랜드라는 점 하지만 반대로 권리관계가 매우 깔끔했기 때문에 관심 있는 투자자들은 끝까지 입찰에 참여한 것으로 보입니다. 권리가 깔끔하면 경쟁은 생긴다 이 사건은 매각물건명...

 부동산 경매를 공부한 지 얼마 되지 않았지만, 책과 강의만으로는 부족하다는 생각이 들었습니다. 그래서 이번에는 직접 법원으로 향했습니다. 오늘 방문한 곳은 수원지방법원 평택지원. 관심 있게 지켜보던 2025타경42418 사건의 입찰이 진행되는 날이었습니다. 이번 방문의 목표는 낙찰이 아니었습니다. '법원 경매가 실제 어떻게 진행되는지 직접 눈으로 보고 배우는 것.' 그것만으로도 충분한 가치가 있다고 생각했습니다. 관심 물건은 평택 이충동 부영아파트 이번에 살펴본 물건은 평택시 이충동에 위치한 부영아파트였습니다. 사건번호 : 2025타경42418 감정가 : 1억 3,900만원 2차 최저가 : 9,730만원 전용면적 : 49.98㎡ 권리관계 : 비교적 깔끔 조사된 임차인 없음 권리분석을 해보니 초보자도 공부하기 좋은 물건이라는 생각이 들었습니다. 하지만 저는 입찰하지 않았습니다. 그 이유는 아직 경험이 부족했고, 실제 법원의 분위기를 먼저 몸으로 느껴보고 싶었기 때문입니다. 법원에 도착하니 생각보다 긴장감이 있었다 인터넷으로만 보던 법원 경매와 실제 분위기는 많이 달랐습니다. 입찰 시간에 맞춰 사람들이 하나둘 모이기 시작했고, 입찰표를 작성하는 모습도 직접 볼 수 있었습니다. 누군가는 계산기를 두드리며 마지막 금액을 고민했고, 누군가는 미리 작성해 온 서류를 다시 한번 확인하고 있었습니다. 책에서는 느낄 수 없는 긴장감이 있었습니다. '이 한 장의 입찰표가 수백만 원, 많게는 수천만 원의 차이를 만들 수도 있겠구나.' 라는 생각이 들었습니다. 입찰하지 않아도 얻을 수 있는 것이 많았다 처음에는 입찰하지 않으면 의미가 없을 것이라고 생각했습니다. 하지만 직접 다녀와 보니 오히려 배운 것이 더 많았습니다. 제가 확인한 것은 다음과 같습니다. 입찰표 작성 방법 입찰봉투 제출 순서 법원 내부 동선 다른 투자자들의 분위기 사건별 관심도 개찰 진행 방식 이런 경험은 책에서는 절대 얻을 수 없는 소중한 공부였습니다. 가장 궁금했던 낙찰 결과 개...

  부동산 경매 공부를 시작하면 가장 많이 듣는 단어가 있습니다. 바로 "수익률"입니다. "이 물건 수익률 몇 % 나와요?" "20% 나오면 괜찮은 건가요?" 처음에는 계산식만 봐도 머리가 아픕니다. 하지만 실제로는 생각보다 매우 간단합니다. 오늘은 초등학생도 이해할 수 있도록 부동산 경매 수익률 계산법을 쉽게 설명해보겠습니다. 수익률이란 무엇일까요? 수익률은 한마디로 말하면 "내가 투자한 돈으로 얼마나 벌었는가?" 를 나타내는 숫자입니다. 예를 들어, 100만원을 투자해서 30만원을 벌었다면 수익률은 30%입니다. 즉, 수익률이 높을수록 투자 효율이 좋다는 의미입니다. 경매에서는 왜 수익률이 중요할까요? 초보 투자자들은 보통 "얼마 벌었는지" 만 봅니다. 하지만 고수들은 "내 돈 대비 얼마나 벌었는지" 를 먼저 확인합니다. 예를 들어 보겠습니다. A 물건 투자금 : 1,000만원 수익 : 300만원 수익률 : 30% B 물건 투자금 : 5,000만원 수익 : 500만원 수익률 : 10% 수익금은 B가 더 많지만 투자 효율은 A가 훨씬 좋습니다. 그래서 경매에서는 수익보다 수익률을 중요하게 생각합니다. 첫 번째 단계 : 실제 투자금을 계산하기 많은 분들이 착각하는 부분입니다. 낙찰가 전부가 내 돈이 아닙니다. 은행 대출을 활용할 수 있기 때문입니다. 예를 들어 보겠습니다. 낙찰가 : 1억원 대출금 : 8,000만원 취득세 및 비용 : 500만원 실제 투자금 계산 1억원 - 8,000만원 + 500만원 = 2,500만원 즉, 내가 실제로 준비해야 하는 돈은 2,500만원입니다. 이 금액이 바로 실제 투자금입니다. 두 번째 단계 : 수익 계산하기 낙찰받은 집을 수리하고 판매했다고 가정해보겠습니다. 매도 후 남은 순수익 500만원 이 금액이 바로 수익입니다. 세 번째 단계 : 수익률 계산하기 공식은 매우 간단합니다. 수익률(%) = 수익 ÷ 실제 투자금 × 1...